Comment calculer la solvabilité d'un locataire en Suisse ?

Comment savoir si vous serez solvables aux yeux de votre propriétaire?

Catégorie Droit de Bail

Les régions articulées autour du lac Léman, comme Lausanne et les grandes villes à forte potentialité économique, comme Zurich, voient leur univers immobilier prendre un essor remarquable. Si la situation est fort plaisante pour les bailleurs et les gérances, elle est parfois pénible pour ceux qui cherchent des logements à louer.

Devant cette liberté de choix les propriétaires ont des moyens simples de calculer votre solvabilité. Revenons sur les principes avant de pouvoir en tirer les conclusions et ainsi de changer votre approche la prochaine fois que vous visiteriez un appartement en Suisse.

Comment calculer la solvabilité d'un locataire ?

Pour calculer la solvabilité d’un locataire en Suisse il est d’usage de prendre le loyer, d’y ajouter les charger et le multiplier par 3. Si le salaire net du locataire est supérieur à ce montant alors c’est bonle locataire est solvable. 

Petit exemple: loyer de 1800 CHF, charges de 250CHF, place de parking 60CHF. (1800+250+60)*3 = 6’330CHF. Si le potentiel locataire gagne 8’000CHF net alors le locataire est solvable. 

Enfin notons que dans les faits cette règle fonctionne bien pour les petits loyers. Or pour les gros loyers (plus de 4’000 CHF) une solvabilité de 2 est suffisante. Si notre locataire gagne 20’000 CHF net et qu’il pose un dossier pour une maison a 10’000 CHF alors il est aussi solvable car on estime que les 10’000 CHF restants seront largement nécessaires pour qu’il finisse le mois.

Mais le calcul n’est pas aussi simple car il y a dans la vraie vie des cas bien plus compliqués liés à sa situation de famille, son type d’emploi ou son ancienneté dans l’entreprise.

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Critères de solvabilité du locataire en Suisse: Sa situation de famille.

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Les propriétaires calculent 2’000CHF par adultes et 1’200CHF par enfant. Si vous le locataire gagnez 6’000 net le propriétaire va déduire 4’200CHF ce qui fait un pouvoir locatif de 1’800CHF maximum. Le propriétaire utilisera cet élément pour comparer les dossiers. 

Si le locataire est en couple il est important pour augmenter la solvabilité du locataire en Suisse de mettre les 2 noms sur le contrat de bail. Ainsi le propriétaire est en droit de réclamer la totalité des loyers à un locataire si l’autre fait défaut. 

Si les 2 partenaires du couples gagnent 6’000CHF chacun ils ont un pouvoir locatif ensemble de 8’000CHF. Si un individu seul gagne 10’000CHF il a aussi un pouvoir locatif de 8’000CHF mais comme il n’a qu’une source de revenus, le couple sera plus solvable aux yeux du propriétaire.

Critères de solvabilité du locataire en Suisse: son travail.

Bizarrement ici les propriétaires vont favoriser l’ancienneté et la pérennité de l’emploi. 

En gros les propriétaires feront un calcul: nombre d’années en poste dans l’entreprise et type de contrat de travail.

Selon les statistiques une location en Suisse en 2022 dure en moyenne 5 ans. Le propriétaire doit savoir si dans 5 ans vous aurez des chances d’être toujours au poste que vous occupez. 

Il va en établir un taux de pourcentage. Par exemple si vous travaillez au controle de habitants et que vous etes en CDI en ayant une 40aine d’années votre taux de durabilité sera de 100%. En revanche si vous êtes intermittents ou à votre compte vous aurez à ses yeux un taux de durabilité de 20 ou 30%.

 

En mixant ce taux de durabilité et votre pouvoir locatif le propriétaire aura une assez bonne idée de qui prendre pour son appartement.

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Dernier critère de solvabilité du locataire en Suisse: est-il problématique?

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Beaucoup de propriétaires préfèrent de loin un candidat à faible pouvoir locatif mais qui ne fait pas de problèmes plutôt qu’un fort pouvoir locatif qui lance ses avocats pour le moindre problème. 

 

Pour cela en Suisse vous avez les poursuites. Comme il est d’usage vous pourrez demander un extrait du registre des poursuites et vous verrez sur le champs si la personne est problématique ou pas.

 

Si cela ne suffit pas vous pourrez le savoir en faisant une simple recherche sur Google. Si la personne laisse des avis négatifs dans tous les endroits ou elle va, elle sera problématique avec vous.

Maintenant qu'on sait tout ca, comment faire son dossier de location d'appartement ?

Outre la mise en avant de la solvabilité, il faut être plus technique dans le choix. Pour un deux-pièces, le propriétaire privilégie les couples sans enfant. Par contre, les dossiers des familles sont mis en avant pour les logements de plus de 3 pièces. En outre, ceux qui sont pistonnés ont plus de chance que les autres. Néanmoins, Anne Baehler Bech, le secrétaire de l’ASLOCA de Vaud reste formelle : les personnes qui manifestent des signes d’hostilité à chaque entretien, les personnes qui jouent des instruments à forte sonorité, celles de l’aide sociale ou qui possèdent des problèmes psychologiques sont marginalisés par les propriétaires, même si elles possèdent des garants.

Du coup quand vous ferez votre prochaine visite et à posteriori le dossier de location pour l’appartement vous saurez sur quels critères vous devez jouer. Comme pour un entretien d’embauche montrez vous sous votre plus beau jour sans mentir. Le propriétaire vous jugera sur les 4 points: pouvoir locatif, taux de durabilité, personnalité problématique, inconvenients liés aux bruits. Allez y maintenant pour postuler un d’autres appartements et n’oubliez pas de déménager avec nous si nos conseils ont porté leurs fruits. 

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